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任志强借商业地产突围调控 自持物业比例仍难扩大
上海写字楼门户-楼市在线   www.dxy9.net    2013-4-2 10:09:00    来源:每?#31449;?#27982;新闻 尚希 王杰
2012年的最后一天,华远地产以10.05亿元的价格斩获?#26412;?#36890;州梨园地块,让在?#26412;?#22303;地市场失意许久的华远地产董事长任志强终于如愿杀回了根据地。

 
    这次回归,华远地产选择的是商业地产,并且是紧邻东六环的商业项目。

    “华远正加大力度推动集团层面的商业地产业务。”3月31日,华远地产相关负责人在接受《每?#31449;?#27982;新闻》记者采访时指出,目前华远在青岛、西安均有商业整体推出,而通州的这一商业项目也将以写字楼及中高端购物中心为主。谈及项目未来的持有情况,该人士表示,目前具体的方案还未确定,但应该会有部分散售,部分自持。

    调控下的商业突围

    上述负责人告诉 《每?#31449;?#27982;新闻》记者,随着调控政策的不断细化,华远?#19981;?#31215;极调整和完善产?#26041;?#26500;,“适当增加商业地产投入,寻求新的盈利增长点,通过更加丰富的产品线平衡市场波动。”

    在3月22日的华远地产2012年度业绩及分红方案说明会上,任志强描述了他的新规划——“在城市化率超过55%的城市里商业地产的比重会增加,我们每年会根据资金的需求适度逐步扩大商业物业的比例。”

    年报显示,华远2012年实现营业收入30.8亿元,同比增长18%,创下近五年来的最好成绩。同?#20445;?#23454;?#24535;?#21033;润5.41亿元,同比增长16%。值得注意的是,华远地产去年的预收账款为37.06亿元,同比增幅高达56.94%。

    中信建投分析报告指出:华远地产2012年销售金额同比增长101%,扣除海信的13亿元合同,销售金额为43亿元,根据公司新一年的营销目标,计划销售签约额增长20%以上,预计2013年公司可售货值可?#28304;?#21040;95亿元左右,在中性?#21335;?#21806;判断下,预计年销售规模约67亿元。 

    记者看到,中信建投?#38590;?#25253;同样指出,土地储备依然是华远的“软肋?#20445;骸八?#30528;优质储备结算进入?#37319;?#26410;来毛利率下降不?#26432;?#20813;。”

    “为了保证?#26412;?#21306;域每年新增的土地储备,去年我们参加了数十次土地拍卖。”华远地产相关负责人向《每?#31449;?#27982;新闻》记者表示,华远采取的也正是“农村包围城市”的做法,“目前华远在?#26412;?#36890;州的土地储备将近50万平方米,其中商业地产近10万平方?#20303;!?

    上述负责人还透露,2013年华远将继续扩大开发规模,“公司预计2013年全部开复工面积为220万平方米,其中新开工90.1万平方米,竣工40.8万平方?#20303;!?

    持有物业比例暂难提升

    2012年12月31日,华远竞得?#26412;?#36890;州区梨园镇地块,该地块建筑面积超过12万平方米,?#23665;?#37329;额为10.05亿元,为住宅商业金融综合用地。《每?#31449;?#27982;新闻》记者从华远地产获悉,该地块已经确定将打造华远·铭悦好天地商业项目,计划将于今年下半年入市。

    然而对于通州这一商业项目最终的持有情况,该负责人表示目前还未最终确定,“项目会有购物中心和写字楼,有一部分会散售,一部分自持。”

    无论是限购、限贷、还是刚落地的“国五条”细则,住宅长期去投资化已经是不争的?#29575;怠?#23545;于更多的开发企业来说,商业地产再次被称为结构调整的一大重心。

    但受制于商业项目投?#31034;?#22823;、回款?#19979;?#20219;志强直言,由于华远地产没?#20889;?#20844;开资本市场上拿到资金,因此还无法进一步扩大持有物业的比例。

    这样的难题同样困扰着其他的开发商。

    3月21日,在香港召开的2012年业绩发布会上,北辰实业董事长贺江川表示,2012年北辰实业商业地产业绩大不如2011年,并且已经两、三年出现持续下降。

    世茂股份首席财务官张杰曾表示,商业地产租金回报期相对较长,即使通过若干年商业经营内在价值会得到大幅?#20173;?#38271;,但由于大宗资产变现的长期性,依旧会导致资金的沉淀,他提出,“世茂更多是想通过低成本融资造血”。

    据记者了解,复地也通过与旗下的地产基金智盈投资合作探索投资模式的“升级换代”。智盈投资董事总经理董伟海表示,“通过对一些表现不佳但有潜力的商业项目进行改造、租户重组等方式为物业重新增值,投资人则?#28304;?#33719;取相应的收益回报。”

    ?#26174;?#36827;表示,在商业地产出现结构性饱和的苗头下,商业地产商的前期策划及后期展望却没有科学跟进,这为其陷入困?#33268;?#19979;了隐患,“商业地产的运作,不同于住宅地产。从项目策划、招商引资及后续管理等过程中,商业地产商一定要?#20889;?#26032;的意识。”

    对于开发商来说,至少在现阶段,解决地产公司融资的方法只有两个:一是?#28304;?#32479;方式,通过物业销售解决资金压力;二是利用海外的融资平台,争取在海外发行REITS,获取足够的资金。实际上,更多公司是通过第一种方式来解决持有物业?#38590;?#21147;。

    中国指数院的数据显示,从2008年~2012年,商业营业用房待售面积增加了将近40%,达7130.34万平方?#20303;?#22312;这样的背景下,通过出售商用物业来持有商用物业,也变得不是那么容?#20303;?#22823;的品牌开发商由此改变了销售方法,提升租金的同?#20445;?#25552;升商铺的经营价值。
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